Langzeitmietverträge in Spanien / Gran Canaria: Was Mieter & Vermieter wissen sollten

Langzeitmietverträge in Spanien: Was Mieter & Vermieter wissen sollten

Der Immobilienmarkt auf Gran Canaria bietet nicht nur Urlaubsimmobilien, sondern auch die Möglichkeiten für die Langzeitmiete. Gerade für Menschen, die dauerhaft auf den Kanaren leben oder ihren Lebensmittelpunkt hierher verlagern möchten, ist der Abschluss eines soliden und rechtskonformen Mietvertrags entscheidend.

Doch wie sehen Langzeitmietverträge in Spanien eigentlich aus? Welche Rechte haben Mieter und Vermieter? Und welche Punkte sollten in keinem Mietvertrag fehlen?

In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick.

1. Was versteht man in Spanien unter einem Langzeitmietvertrag?

Ein Langzeitmietvertrag (arrendamiento de larga temporada) ist ein Mietvertrag, der eine Immobilie zu Wohnzwecken (uso de vivienda) über einen längeren Zeitraum vermietet – in der Regel mindestens 12 Monate.

Der wichtigste rechtliche Rahmen ist das spanische Mietgesetz „Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)“. Dieses Gesetz schützt besonders den Mieter und regelt:

• Mindestlaufzeiten
• Verlängerungsansprüche
• Kautionsregelungen
• Kündigungsfristen
• Rechte und Pflichten beider Parteien

In Spanien gilt die Wohnraummiete als ein mieterfreundlicher Bereich, was viele neu zugezogene Residenten überrascht.

2. Mindestlaufzeit und automatische Verlängerung

Gemäß der aktuellen Fassung der LAU gilt:

▶ Mietdauer

• Der Vertrag kann frei vereinbart werden, z. B. 1 Jahr, 2 Jahre oder 5 Jahre.

▶ Automatische Verlängerung

Wenn der Vermieter den Vertrag nicht fristgerecht kündigt, so verlängert dieser sich automatisch:

• auf bis zu 5 Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist
• auf bis zu 7 Jahre, wenn der Vermieter eine Firma ist

Diese Verlängerungen erfolgen jahresweise.

▶ Optional: Verlängerung nach 5 oder 7 Jahren

Nach Ablauf dieser ersten Zeiträume kann der Vertrag zusätzlich automatisch um 3 weitere Jahre verlängert werden, sofern keine Partei kündigt.

3. Aufbau eines spanischen Mietvertrags – Diese Punkte dürfen nicht fehlen

Ein gut formulierter Mietvertrag schützt beide Seiten und verhindert spätere Konflikte. Typischerweise enthält ein spanischer Mietvertrag folgende Elemente:

1. Angaben der Vertragsparteien

• Vollständiger Name
• NIE/NIF
• Anschrift
• Kontaktinformationen

2. Exakte Beschreibung der Immobilie

• Adresse
• Katasternummer (referencia catastral) zu finden z.B. im Grundbuchauszug oder auf dem Grundsteuerbeleg (IBI) 
• Ausstattung (Möbelinventar – wichtig bei möblierten Wohnungen!)
• Zustand beim Einzug

3. Vertragsdauer und Verlängerungsbedingungen

4. Mietpreis & Zahlungsmodalitäten

• Monatliche Miete
• Fälligkeit (oft zwischen dem 1.–5. des Monats)
• Zahlungsart (Banküberweisung üblich)
• Regelungen zur Mieterhöhung (jährlich indexiert nach IPC – aber nur, wenn im Vertrag vereinbart!)

5. Kaution & zusätzliche Garantien

• Gesetzliche Kaution: 1 Monatsmiete
• Zusätzliche Sicherheiten: z. B. Bürgschaft, zusätzliche Mietgarantie oder Bankaval
• Wichtig: Alles muss schriftlich festgehalten werden.

6. Nebenkosten & Verbrauchskosten

• Wer zahlt Strom, Wasser, Internet?
• In Spanien übernimmt dies fast immer der Mieter.
• Gemeinschaftskosten (comunidad): je nach Vereinbarung Vermieter oder Mieter, jedoch bezahlt diese fast immer der Vermieter.

7. Reparaturen & Instandhaltung

Unterscheidung zwischen:

• Kleinreparaturen (unter ca. 100 €): Mieter
• Strukturelle oder größere Reparaturen: Vermieter

8. Nutzung der Immobilie

• Nur zu Wohnzwecken
• Untervermietung oder touristische Nutzung sind meist streng untersagt
• Haustiere: nur, wenn ausdrücklich erlaubt

9. Kündigungsbedingungen

• Der Mieter kann bereits nach nur 6 Monaten kündigen (mit 30 Tagen Vorlauf)
• Der Vermieter nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen (z.B. begründeten Eigenbedarf)

10. Übergabeprotokoll (Inventar / Fotodokumentation der Immobilie)

• Wichtig bei möblierten Wohnungen
• Schützt Vermieter und Mieter gleichermaßen

4. Welche Besonderheiten gibt es bei der Langzeitmiete auf den Kanaren?

Die Kanaren unterscheiden sich nicht wesentlich vom spanischen Festland, dennoch gibt es regionale Besonderheiten:

✔ Hohe Nachfrage in und um touristische Zonen 
Viele Vermieter bevorzugen kurzfristige, temporäre Mietverträge – langfristige Mietangebote sind daher oft begrenzt. Umstritten ist auch immer wieder das Thema, ob in der touristischen Zone überhaupt mit Langzeitmietverträgen vermietet werden darf. Zum Beispiel vergibt die Gemeinde von San Bartolomé de Tirajana (Maspalomas) nach wie vor Residencias / Hauptwohnsitze auf touristischem Grund und Boden. 

✔ Saisonale Preisunterschiede
Besonders in Regionen wie Maspalomas, Playa del Inglés oder San Agustín variieren die Preise zwischen Winter- und Sommermonaten (bei temporär begrenzten Mietverträgen)

✔ Haustiere
Viele Langzeitmietverträge auf den Kanaren schließen Haustiere kategorisch aus – hier lohnt es sich, vorher klar zu kommunizieren.

5. Häufige Probleme – und wie man sie vermeidet

1. Mündliche Absprachen

Sind in Spanien mitunter gültig, jedoch am Ende nicht zu belegen. Deshalb sollte alles Wichtige schriftlich geregelt werden.

2. Keine Inventarliste / Fotodokumentation vom Mietobjekt.

Besonders bei möblierten Immobilien kann das zu Streit führen.

3. Falsche Vertragsart

Manche Vermieter nutzen „temporäre Verträge“, die nur für berufliche oder zeitlich begrenzte Nutzung gedacht sind.
Für die normale Wohnnutzung muss es jedoch ein Vertrag „para vivienda habitual“ sein.

4. Nicht gemeldeter Wohnsitz

Für NIE, Ayuntamiento-Anmeldung, Bank, etc. ist oft ein korrekter Mietvertrag notwendig.

6. Tipps für Mieter & Vermieter auf Gran Canaria

Für Mieter:

• Vertrag gut prüfen
• Auf richtige Vertragsart achten
• Inventar dokumentieren
• Kontoauszüge aufbewahren (Mietzahlungen)
• Wohnung vernünftig und wie sein Eigentum behandeln 

Für Vermieter:

• Bonitätsprüfung des Mieters
• Zahlungsmodalitäten klar definieren
• Größere Reparaturen frühzeitig planen
• Übergabeprotokoll erstellen
• Die Immobilie in einem ordentlichen und sauberen Zustand an den Mieter übergeben
   

Dieser Beitrag ist keine offizielle Rechtsberatung und dient ausschließlich zu Informationszwecken, er könnte unter Umständen Fehler enthalten oder es sind eventuelle Gesetzesänderungen noch nicht berücksichtigt.